Immobilienfinanzierung - Was sollte man beachten?
Der Immobilienfinanzierungsplan gilt als einer der bedeutendsten Aspekte bei der Planung großer Investitionen. Viele fragen sich, welche Funktion ein solcher Plan hat und wie ein sinnvoller Finanzierungsplan gestaltet werden kann.
Wie funktioniert ein Finanzierungsplan?
Der Immobilienfinanzierungsplan vergleicht die verfügbaren Mittel mit den angefallenen Kosten. Indem Sie alle wichtigen Details auflisten, minimieren Sie das Risiko unerwarteter Kosten. Es wird darauf abgezielt, einen realistischen Geldbetrag zu errechnen. Auf dieser Grundlage kann eine Entscheidung über die Anwendbarkeit des Darlehens getroffen werden.
Immobilienfinanzierung - worauf ist zu achten?
Zunächst liegt das Hauptaugenmerk auf der Bonität und dem damit zusammenhängenden Rückzahlungspotenzial des Kreditnehmers. Wenn dies möglich ist, sollte außerdem die Möglichkeit einer besonderen Rückzahlung in Betracht gezogen werden. Banken nutzen hierzu Finanzierungspläne. Finanzierungspläne vereinfachen Kreditzusagen und reduzieren das Ausfallrisiko. So kann ein guter Finanzierungsplan bei Verhandlungen mit verschiedenen Kreditinstituten zu besseren Zinssätzen führen.
Ermittlung des Eigenkapitals
Der nächste wichtige Punkt bei der Erstellung eines Finanzierungsplans ist das Eigenkapital. Alle verfügbaren Mittel des Anlegers werden hier berücksichtigt. Dieses umfasst Einsparungen, geerbtes Kapital, Sparbücher sowie bereits vorhandene Immobilien. Das verfügbare Eigenkapital senkt neben der Höhe der Finanzierung auch den von den Banken angebotenen Zinssatz. Ein weiterer positiver Aspekt des Eigenkapitals ist die Reduzierung des Risikos in der Leihfrist. Je höher die verfügbaren Mittel sind, desto niedriger ist die zu zahlende Darlehensrate. Banken vergeben dies oft mit geringeren Kosten. Trotz dessen sollten Sie als Investor nicht alle Eigenmittel zum Erwerb von Immobilien einbringen. Ausreichende Reserven schützen vor unerwarteten Kosten und können anfallende Positionen wie Renovierungskosten oder Malerarbeiten abdecken.
Wer erstellt den Finanzierungsplan?
Bei der Erstellung eines Finanzierungsplans sollten viele Details berücksichtigt werden. Die meisten Kreditnehmer vertrauen hier ihrem Bankberater. Wenn Sie jedoch auf der sicheren Seite sein möchten, sollten Sie verschiedene Finanzierungspläne von unterschiedlichen Beratern einholen. Auf diese Weise können Sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis erzielen.
Schätzung der Gesamtkosten
Sobald das Budget erstellt und das Eigenkapital festgelegt wurde, wird am Ende der Kreditbedarf ermittelt. Aber Vorsicht: Es ist nicht nur der reine Kaufpreis zu beachten. Beim Kauf eines Eigenheims beispielsweise fallen erhebliche Nebenkosten an. Diese sind in der Regel: Notarkosten, Vermittlungskosten, Gebühren im Grundbuchamt, Übertragungssteuer für Eigentumsurkunden etc. Auf diese Weise kann eine grobe Einschätzung der Wirtschaftlichkeit des Darlehens vorgenommen werden.
Bevor Sie eine Finanzierung abschließen, sollten Sie als Investor einen Plan erstellen, wie viel die maximale Rückzahlung des Kredits betragen soll. Finanzexperten empfehlen hier einen Zeitraum bis zur Pensionierung. Auf diese Weise wird ein Kreditverlust aufgrund des sehr geringen Renteneinkommens verhindert. Natürlich spielt bei dieser Entscheidung auch der Zeitpunkt der Finanzierungsinitiierung eine Rolle. Banken berücksichtigen zudem das Alter ihrer Kunden und versuchen, die Laufzeiten so niedrig wie möglich zu halten, wenn die Anleger älter werden. Ehemalige Kreditnehmer können aufgrund höherer Einnahmen auch höhere Rückzahlungsraten haben.
Bestimmung einer sinnvollen Rückzahlung
Je höher die Rückzahlung, desto schneller ist man wieder schuldenfrei. Es ist jedoch zu beachten, dass sich somit die monatliche Belastung erhöht. In der Regel trifft die Bank jedoch die richtige Rückzahlungsebene. Es ist nicht ungewöhnlich, eine Amortisationsrate von mindestens 2-3 Prozent zu schätzen. Grundsätzlich ist es wichtig, die Finanzierung so zu planen, dass der Kreditnehmer auch unter der Last einer guten Kreditquote über finanzielle Mittel verfügt.
Als Kreditnehmer wird auch empfohlen, dass die Bank ein Rückzahlungsschema bereitstellt. Die häufigste Variante der Baufinanzierung ist ein jährliches Darlehen mit Anschlussfinanzierung. Der aufgrund fester monatlicher Raten zu zahlende Negativzinssatz sinkt gleichzeitig mit dem Rückgang des Darlehensbetrags. Dies kommt auch der Rückzahlung zugute und führt zu einem kontinuierlichen Anstieg. Neben dem Klassiker gibt es weitere Möglichkeiten für einen Baufinanzierungshandel. Die größte Sicherheit bietet die volle Steuergutschrift. Hier ist eine Vollfinanzierung ohne Schulden geplant, ohne dass eine Anschlussfinanzierung akzeptiert werden muss. Wenn man jedoch sehr risikobereit ist, kann man sich auch Kredite mit variablem Zinssatz ansehen. Bei dieser Variante steigt oder sinkt der Zinssatz für das Darlehen je nach aktueller Marktsituation. Damit verbunden steigt oder fällt aber auch die monatliche Rückzahlungsrate, was eine rationale Planung sehr schwierig macht.
Eine oftmals genutzte Immobilienfinanzierung ist das kombinierte Darlehen, welches aus jährlichen Darlehen und einem Bauspardarlehen bestehen kann. Auf diese Weise kann eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital aufgenommen werden. Abhängig von der Art des Darlehens kann der Kunde dann einen optionalen festen Zinssatz wählen. Dies ist besonders wertvoll, wenn in Zukunft höhere Zinssätze zu erwarten sind, diese aber derzeit niedrig sind. Dies ermöglicht dem Kunden, einen niedrigen Zinssatz für einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahren zu sichern. Zusätzlich spart man Kosten im Falle einer Zinserhöhung während der Laufzeit des Darlehens.
