Worauf kommt es an bei einer Immobilienbewertung?

Was ist bei einer Immobilienbewertung wichtig?

Eine Immobilie vor dem Verkauf durch einen Experten bewerten zu lassen bringt entscheidende Vorteile. Im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung werden zum Beispiel durch eine professionell durchgeführte Bewertung unnötige Streitigkeiten und damit Kosten vermieden. Bei einer Immobilienbewertung werden mehrere Aspekte berücksichtigt. Es geht hier darum, den Verkehrswert, d. h. den aktuellen Verkaufswert festzustellen.

Folgende Kriterien sind für den Wert einer Immobilie entscheidend:

1) Lage der Immobilie
2) Wie ist die Infrastruktur am Standort? Gibt es eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz? Wie ist das Haus mit dem Auto erreichbar? Wie schauen das Schulangebot und die Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld aus?
3)Wann wurde das Gebäude errichtet oder saniert?
4) Wie groß ist das Grundstück und wie viel m2 beträgt die Wohnfläche?
5) In welchem Gesamtzustand ist das Gebäude?
6) Die Energieeffizienz ist in Zeiten des Klimawandels besonders wichtig. Ist das Heizungssystem auf dem letzten Stand der Technik? Ist das Gebäude isoliert? Ist das Dach gedämmt?
7) In welchem Zustand ist die Innenausstattung? Zum Beispiel Küche, Böden und Badezimmer?

Immobilienbewertung vom Experten ermitteln lassen

Alle dieses Punkte können von einem Experten ermittelt werden und sodann wird der Verkehrswert festgelegt. Um ein solches Vollgutachten erstellen lassen zu können ist es hilfreich, wenn noch zusätzliche Unterlagen bereit gestellt werden. Pläne und Zeichnungen erleichtern hier die Arbeit. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, kommen in Deutschland drei Verfahren zur Anwendung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgeschrieben sind.

Vergleichsverfahren:

Der Vergleichswert wird dadurch ermittelt, dass tatsächlich realisierte Verkaufswerte von ähnlichen Immobilien miteinander verglichen werden. Durch diese Methode ist es möglich einen realistischen, dem Markt entsprechenden Verkaufswert zu errechnen. Diese Vorgangsweise gilt unter Experten als sehr zuverlässig. Es muss aber bedacht werden, dass ein direkter Vergleich nur in den seltensten Fällen möglich ist. Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, wird mit Zu- und Abschlägen gerechnet. Wurde ein Objekt in den letzten Jahren saniert, kommt es zu einem Zuschlag. Gibt es z. B. bei einem Grundstück mehrere Eigentümer führt das zu einem Abschlag, da angenommen werden kann, dass es bei der Abwicklung zu Uneinigkeiten kommt.

Ertragswertverfahren:

Diese Berechnungsverfahren findet bei vermieteten oder verpachteten Immobilien Anwendung. Die Miete bzw. die Pacht wird wie eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals betrachtet. Die Ertrage kommen so lange, bis das Objekt wertlos wird und nicht mehr vermietet werden kann. Anders herum gefragt. Wie viel Kapital muss heute eingesetzt werden, um die Zinsen (Miet- und Pachteinnahmen) in Zukunft zu erreichen. Diese eingesetzte Kapital ist der Ertragswert einer Immobilie. Besitzt man eine Immobilie fallen sogenannte Bewirtschaftungskosten an. Darunter versteht man jene Kosten die anfallen, die man aber nicht direkt dem Mieter verrechnen kann. Ein klassisches Beispiel dafür ist der Umstand, dass eine Wohnung auch leer stehen kann und dadurch keine Mieteinnahmen entstehen. Der Grund und Boden einer Immobilie wird besonders berechnet, da man davon ausgeht, dass die Grund- und Bodenpreise nicht fallen.

Sachwertverfahren:

Ähnlich wie beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Gebäude und der Wert des Grund und Bodens getrennt bewertet. Es gibt die Trennung zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Wert der Außenanlagen. Bei diesem Verfahren wird festgestellt, was es kosten würde, wenn man das baugleiche Gebäude heute errichten würde. Von diesem Wert wird die Wertminderung, die durch das Alter entsteht, abgezogen. Die Normalherstellkosten für Garagen und Mehrfamilienhäuser sind gesetzlich geregelt. Wie bei den anderen Bewertungsverfahren muss noch eine Bewertung des Immobilienmarktes vorgenommen werden. Dieser Sachwertfaktor liegt in den meisten Gemeinden auf. Ist er nicht vorhanden, wird er vom Gutachter geschätzt.
Eine korrekte und realistische Immobilienbewertung durchzuführen erfordert viel Erfahrung und Marktkenntnis. Diese bringen wir als erfahrene Immobilienmakler in Bonn mit. Sprechen Sie uns an - Wir freuen uns über Ihre Anfrage.