Was ist eine Teilungserklärung?

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt die Aufteilung einer Immobilie fest und ist durch einen Notar beglaubigt. Objekte können hier beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser sein. Wenn nicht eine Immobilie als Ganzes, sondern mehrere Wohneinheiten verkauft werden sollen, dann ist hierzu eine Teilungserklärung erforderlich. Diese muss man vor dem Verkauf erstellen lassen. Erst durch diese Erklärung ist es möglich, für jede Wohneinheit einen eigenen Grundbucheintrag erstellen zu lassen. Rechtsgrundlage für die Teilungserklärung ist § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer).

Was steht in der Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung für ein Haus beispielsweise sind die konkreten Eigentumsverhältnisse geregelt. Doch auch die Rechte und Pflichten sowie Eigentumsverhältnisse der Wohnungseigentümer finden hier Anwendung. Insbesondere die Aufteilung des Wohneigentums hinsichtlich der Eigentümergemeinschaft ist in der Teilungserklärung klar definiert. Aus diesem Grund ist dieses Dokument recht umfassend und kann oftmals 20 – 40 Seiten betragen. In der Teilungserklärung sind folgende Punkte enthalten:

Die Miteigentumsanteile (in 100stel, 1000stel oder 10.000stel)
Lage, Größe und Anzahl aller Wohnungen
Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
Beschreibung des Grundstücks
Beschreibung der Wohneinheiten
Angaben zum Stimmrecht
Bestellung des Hausverwalters
Aufteilung der Lasten und Kosten
Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Angaben zu Sondernutzungsrechten

Wie erfolgt die Verwalterbestellung in der Eigentümergemeinschaft?

Die Bestellung des Verwalters beziehungsweise dessen Abberufung erfolgt per Beschluss durch die Wohnungseigentümer (gemäß § 26 WEG). Bei der ersten Verwalterbestellung nach Begründung des Wohneigentums ist diese 3 Jahre und maximal 5 Jahre gültig. Zudem ist es möglich die Bestellung eines Verwalters zu wiederholen, hierfür ist ein neuer Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Voraussetzung.

Was muss die Teilungserklärung beinhalten?

Aufteilungsplan
Im Aufteilungsplan ist die Aufteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geregelt. Genau gesagt handelt es sich hierbei um eine Bauzeichnung, die im Maßstab 1:100 angefertigt ist. Im Plan ist Grundriss, Aufteilung und Lage dargestellt. Jede Wohneinheit (ggf. Mit Keller oder Dachboden) erhält ihre eigene Nummer. Als Sondernutzung ausgewiesene Gebäudeteile, zum Beispiel Gartenanteile, werden ebenso im Aufteilungsplan der jeweiligen Wohnung zugeordnet. Ein Aufteilungsplan ist nur dann gültig, wenn dieser durch einen Sachverständigen geprüft wurde. Ein gültiger Aufteilungsplan ist die Voraussetzung, um Wohneinheiten ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind.

Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung finden sich Regeln für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft. Diese Ordnung ist rechtlich verbindlich für alle Wohnungsbesitzer. Folgende Punkte können hier geregelt sein:

- Verwendung des Gemeinschaftseigentums (= alle Räume und Flächen, die von der Gemeinschaft genutzt werden, zum Beispiel das Treppenhaus oder ein Aufzug)
- Verwendung des Sondereigentums (= alle Räumlichkeiten und Flächen, für die ein Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht hat)
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Vermietung und Veräußerung
- Bauliche Änderungen
- Verteilung der Stimmrechte
- Kostenverteilung
- Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung
- Eigentümerversammlungen
- Verwalterbestellung
- Nutzung
- Tierhaltung

Welche rechtliche Gewichtung hat die Teilungserklärung?

Für sämtliche Eigentümer einer Immobilie ist der Inhalt der Teilungserklärung, zum Beispiel die Bestellung eines Verwalters, verbindlich. Wenn Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Angaben enthalten, sind grundsätzlich die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung gültig.

Wer kann eine Teilungserklärung erstellen?

Prinzipiell kann jeder eine Teilungserklärung erstellen. Das Dokument muss allerdings die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllen beziehungsweise den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen. Die Teilungserklärung ist von einem Notar zu beurkunden.

Wie kann man eine Teilungserklärung beantragen?

Die Teilungserklärung wird vor dem Grundbuchamt erklärt und zur Eintragung gebracht (gemäß § 8 WEG). Um die Teilungserklärung zu beantragen geht man wie folgt vor:

Erstellung der Aufteilungspläne
Aus den Aufteilungsplänen geht hervor, was zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum gehört. Den Aufteilungsplan für Immobilien erstellt in der Regel ein Architekt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausgestellt vom Bauamt. Hierzu benötigt die Behörde den Aufteilungsplan.

Teilungserklärung abgeben
Als alleiniger Eigentümer der zu teilenden Immobilie gibt man die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ab (gemäß § 8 WEG). Bei der Erstellung kann ein Notar unterstützen.

Wohnungsgrundbücher bilden
Wenn alle Unterlagen erfolgreich eingereicht und durch das Grundbuchamt formal geprüft sind, wird das Grundstücksgrundbuch geschlossen. An dieser Stelle werden dann einzelne Wohnungsgrundbücher gebildet, für jede einzelne Wohneinheit separat.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten für eine Teilungserklärung sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Auch der Aufwand spielt dabei eine Rolle, wenn es um die Fakturierung geht. Die Beglaubigung einer Teilungserklärung kann zwischen 70 und 140 Euro kosten. Für die Beurkundung durch einen Notar wird eine 10/10 Gebühr nach dem halben Verkehrswert der Immobilie fällig. Der Aufteilungsplan inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung kann noch einmal eine Summe von 200 Euro bedeuten.

Es ist möglich, dass der Notar zur Kalkulation der Kosten für die Teilungserklärung den kompletten Verkehrswert als Grundlage hernimmt. In diesem Fall würden die Preise noch einmal wesentlich höher ausfallen. Daher ist zu empfehlen, die Kosten vor der Beurkundung mit dem Notar zu besprechen.

Falls Sie weitere Fragen zur Teilungserklärung haben oder wissen wollen, welche Unterlagen Sie außerdem noch für Ihre Immobilie benötigen, dann kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz gewissenhafter Recherche und großer Sorgfalt können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns auf Sie und sind dankbar für Ihre Anregungen, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.